杭州买二手房攻略
| 二手房买卖的大致流程，可以大致总结为如下几点：（一）上网或去中介查看房源信息（二）实地考察看房，确定购房意向（三）产权调查、和房主商议合同细节（四）签订买卖合同（五）办理贷款手续、支付首款（六）产权（房产、地产）过户，房屋交割（七）领房产证（卖方收到银行贷款）、交易完成每月还贷 一、去正规的网站（要注意的）：想要买二手房，房源真假最重要，劝大家不要去某居客，上面的房源和报价，几乎都是假的。杭州的二手房房价可以在透明售房网上查询，透明售房网隶属于杭州市住保房管网，有政府背书，可信度高。另外杭州纳融也挺靠谱的(注意：不是广告，没有收钱)。 想要卖房子的各位，选个靠谱的买家很重要。欢迎大家添加我们的官方微信号：wengme，加入二手房无中介直买直卖群。 话说回来，如果有网友想要找中介的话，请往下看：↓↓↓如果买二手房有中介参与，要找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要先问清。 还要和中介谈好，中介费的付款时间，一般来说是签完合同付一部分，过户后付一部分，省的太早付完钱，中介就不管事了。付完记得要发票。 中介如果提供贷款服务，让他玩去。贷款之类的问题，别怕麻烦，自己去找银行。 二、实地考察房屋情况（要注意的）： 1、房屋自身建筑情况如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。2、房屋周边状况如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。 三、看房子产权是否清晰（要注意的）：1、看房产证。看以下几点：（1）有没有房产证。没有的直接PASS没有房产证的房屋，一般是房主将其抵押或转卖。有的房主会说，你给他钱，他就能把房产证赎回，再给你。让他滚！让他借钱把证赎回，再找你。 除非非常非常非常非常非常中意，不买就会死的房子，不然只选择有房产证的房屋进行交易。 （2）看房主是谁卖方必须是房主，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致（当然先要看看是不是假的，多半不会）。有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。 （3）看房屋有没正在贷款有的房子贷款买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看清楚。 2、看土地证我们这郊区的房子土地的使用性质，有一种情况是划拨地，划拨地政府可无偿收回，这种情况就要注意，土地证上有注明“出让”的，就是出让地，就对房屋享有较完整的权利。 划拨地的房，能无限期使用(政府不收回的话)，但不能出售。要出售就要缴纳土地出让金，变为出让地，使用年限70年，这时就和商品房差不多了。一般土地出让金由卖家交，但卖家一般会把这块算到房价里，由买家承担。 还有国人都懂的70年年限，如果运气好，碰到个40、50甚至60年的老房子，要搞清楚怎么搞……怎么搞？我也没碰过这种情况，我也不知道怎么搞。 3、去房管局核实以上情况卖家手上的东西可以隐瞒做手脚，怎么办？去房管局看看吧。 顺便搞清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。 再顺便问问70岁的房子怎么搞。 4、看房子是否在租原房主A，2019年1月把房子租给一个哥们B，租期2年，就是租到2021年12月。兄弟你今天2020年3月3日，和原房主A房屋交易成功，你给了他百来万，高高兴兴的拿到房产证。然后想搬家……等下，B哥不让你进，他且住着呢。 反了他了！他有权利吗？？？有！因为我国认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。 怎么办？买之前，让A哥先把B哥，搞定整走了，再来和你谈！做人要专一不是！！ 5、近期是否会拆迁如果会，不要告诉别人，买吧！连邻居几栋都买了吧，现在我们这有拆有赚，不过杭州这边开始老小区改造工程了，拆起来不太容易。 四、交易前要注意的问题（要注意的）：1、看二手房的物管费用是否拖欠：有些房主在卖房子时，有些费用长期拖欠，甚至已经欠下数目不小的费用。你如果不知情就买了，那你就等着全部承担这些费用吧。新房一般就没这些问题，哪些费用要注意？？？？慢慢来： （1）水费。要问卖家是否已付清水费，可以向他要交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。 （2）电费。不像水费那么简单。除了向他要交房日上个月份已缴纳的电费账单收据，你最好亲自查一下电表有否移动、改装、走表是否正常等（有听中介的人说过，原房主改装过电表，新房主被罚款的故事），不过不是专业人士不是很容易看的懂，怎么办？带个看的懂的哥们一起看房。（3）煤气费。同上，这些都要办好过户。北方好像还有暖气费，我们没有，就写一起了。（4）电话、宽带、有线电视等。一般让原房主迁走，把自己原来的号码迁来。（5）物业相关费用。去物业公司问，有没欠啥钱，还有过户什么的。 2、注意迁移户口问题。有时候我们这买二手房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来，就会发生纠纷。目的没达到，那房子都等于白买。因此，买房前可到相关部门（街道、居委会、派出所之类）查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁，就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。 五、签订合同时的注意事项（注意的）：1、合同的建立：房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成最后的同一。 2、约定付房款：一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。凭自身实力选择。作为一个理财者，强烈建议，就算有实力，也请选后者。为什么？房贷利息低呗！知道民间借贷利息是房贷的几倍？3、确定交房细节：（1）交房的时间和条件。时间好办，条件可以提哪些？比如卖方要负责清空房间，整理干净等。（2）物业费、水电费等上面说过了，要他提供最后一个月的缴费证明。（3）过户： ①时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。②费用：过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。二手房交易税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项，（其余几项都很少一般就是几百块钱）。“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱，一般来说营业税、个人所得税由卖方负责，买方负责契税。 前几年都是卖方市场，不少买方为了抢房，都主动承担了所有税费，现在房价没那么夸张了，才会开始注意具体谁负责。还有一种情况是，事先谈好，以房价让利为条件，乙方可以同意在合同里写交易税费由乙方承担，同时房价低了税费也可以少交几百块。 ③上证的人数：房产证上要写几个人的名字？老婆、孩子的如果要加，现在就一起写上，以后再加，麻烦的很。④户口迁出：上一大点的最后一个问题，现在就订好卖方户口迁出的时限。 4、明确违约责任：这事真常有，如果合同签完，原房主A哥突然发现：我去，房价飙升了！！！！要你退房了。咋办？买了个表的，现在就先明确违约责任，注意以下几点：（1）合同上的时间必须都是精确的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。（2）每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸张好像法院也不认）（3）定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。 六、步骤五之后都是对公环节，只要前面合同订好，基本没太大问题。稍微讲一点，有办贷款的话，会涉及到房屋评估。评估费一般是千分五开始算，过百万递减。如果是商贷，可以找杭州纳融指定评估公司，评估费还可以进一步降低。详询13989833528，杭州二手房抵押贷款 最后，记得换锁。 |